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Restauration immobilière Malraux - Nature des dépenses déductibles - Depuis 2004, il est possible de déduire des revenus fonciers les travaux d'amélioration liés au retour à l'habitation de locaux originellement destinés à l'habitation, alors même que l'occupation temporaire à un autre usage que l'habitation a modifié la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble.
D'autre part, une ordonnance du 28 juillet 2005 a simplifié la procédure des autorisations de travaux. Elle supprime l'autorisation spéciale de travaux propre aux secteurs sauvegardés. Les travaux sont désormais soumis aux procédures classiques de permis de construire ou de déclaration de travaux, après accord de l'architecte des bâtiments de France. Les déficits fonciers portant sur des immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou assimilé sont, après compensation éventuelle avec les revenus nets des autres immeubles, déductibles du revenu global sans limitation à 10 700 €. Toutefois, cette imputation est soumise à plusieurs conditions cumulatives sui diffèrent selon la date d'obtention de l'autorisation des travaux réalisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière.
Autorisation de travaux obtenue à compter du 01/01/1995
Frais d'adhésion à des associations foncières urbaines (AFU)
Dans le cas où l'opération est menée par un ensemble de propriétaires groupés en AFU, les frais d'adhésion y afférents sont déductibles dès lors qu'ils ont été exposés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et que les dépenses qui affectent l'immeuble sont elles-mêmes déductibles.
Les autres frais liés au fonctionnement de l'AFU constituent des frais de gestion.
Dépenses de démolition
Les travaux de démolition sont admis en déduction des revenus fonciers et peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global s'ils remplissent les conditions suivantes :
· ils doivent être effectués dans un secteur sauvegardé, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou, jusqu'au 31 décembre 1997, dans un périmètre de restauration immobilière (PRI) créé avant le 1er janvier 1995,
· dans les secteurs sauvegardés, ils doivent être prévus par le plan permanent de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) s'il a été rendu public au moment de la réalisation des dépenses. Dans le cas contraire, ainsi que dans les ZPPAUP et PRI, ils doivent être prévus par la déclaration d'utilité publique (DUP) des travaux de restauration immobilière,
· ils doivent être imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.
Travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants.
Par exception au principe selon lequel les frais correspondant à des travaux de construction ou de reconstruction ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers, les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs sont admis en déduction et peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global si les conditions suivantes sont remplies :
· ils doivent être rendus nécessaires par les travaux de démolition admis en déduction. Il s'agit des reconstitutions de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants, que ces reconstitutions soient partielles ou totales (par exemple : création de toitures après remise à niveau d'immeubles bâtis),
· ils doivent porter sur des immeubles existants au début de l'opération, c'est-à-dire à la date de l'autorisation des travaux. Les travaux de reconstitution de toiture et de façades à partir de ruines ou, à plus forte raison, la reconstruction à partir de plans d'un immeuble ayant disparu, ne sont pas éligibles,
· ils doivent être expressément prévus, dans les secteurs sauvegardés, par le PSMV lorsqu'il a été publié ou dans le cas contraire ainsi que dans les ZPPAUP et les PRI3 créés avant le 1er janvier 1995 par la DUP.
Travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble
Nature des travaux pris en compte
Il s'agit des travaux effectués sur des immeubles à usage d'habitation et ayant pour objet de transformer en logement, c'est-à-dire de les rendre habitables, des combles, greniers, parties communes. Ces travaux peuvent s'accompagner d'une restructuration du volume intérieur des locaux, notamment par la création de mezzanines.
Conditions de déductibilité
Ces travaux lorsqu'ils sont réalisés à l'occasion d'une opération de restauration immobilière constituent des charges déductibles des revenus fonciers et susceptibles de générer un déficit imputable sur le revenu global si les deux conditions suivantes sont satisfaites :
· la conservation du volume bâti existant de l'immeuble est conforme au PSMV rendu public ou, s'il n'a pas été publié ou dans les ZPPAUP et PRI, à la DUP des travaux de restauration immobilière,
· ils sont effectués dans le volume bâti existant de cet immeuble, quand bien même ils auraient pour effet d'accroître sa surface habitable. De ce fait, sont exclus les travaux qui ont pour effet d'augmenter le volume bâti existant ou d'en modifier les contours.
Travaux de réaffectation à l'habitation d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage
Depuis 2004, il est possible de déduire des revenus fonciers les travaux d'amélioration liés au retour à l'habitation de locaux originellement destinés à l'habitation, alors même que l'occupation temporaire à un autre usage que l'habitation a modifié la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble.
Les déficits provenant de la réalisation des travaux sur des locaux originellement destinés à l'habitation et réaffectés à cet usage sont imputables sans limitation sur le revenu global.
Locaux concernés
Il s'agit des immeubles, bien qu'étant originellement destinés à l'habitation, ont perdu temporairement cet usage au profit d'autres utilisations (bureaux, commerces notamment) et dont le changement d'affectation a modifié la conception, l'aménagement et les équipements initiaux. Cette occupation temporaire a du avoir pour effet de détruire ou de modifier les agencements inhérents à l'habitation (cuisine, salle de bains…).
Remarque
Dans le régime de droit commun applicable aux immeubles ordinaires les travaux d'amélioration réalisés en vue de la relocation à usage d'habitation d'un local originairement destiné à l'habitation puis temporairement affecté à un autre usage, ne sont déductibles qu'à la condition que la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble n'aient pas été modifiés lors de l'affectation à un usage temporaire autre que l'habitation.
Conformité au plan de sauvegarde et de mise en valeur
Les travaux de réaffectation constituent des charges déductibles des revenus fonciers si la conservation du volume bâti existant de l'immeuble est conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur rendu public (PSMV) ou, s'il n'a pas été publié ou dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et périmètres de restauration immobilière (PRI), à la déclaration d'utilité publique des travaux de restauration.
Dépenses concernées
Il s'agit des dépenses d'entretien, de réparation ou d'amélioration que nécessite le retour à usage d'habitation d'un immeuble. Les travaux de démolition, de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants demeurent bien entendu déductibles.
Les travaux ayant pour effet d'apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants ou d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants demeurent en revanche non déductibles.
Autorisation de travaux obtenue avant le 01/01/1995
Seuls les travaux de démolition et les frais d'adhésion à une AFU sont admis en déduction des revenus fonciers et peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global, sous les deux conditions suivantes :
· les travaux doivent être effectués dans un secteur sauvegardé et être prévus par le plan permanent de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV). Les démolitions prévues par le PSMV peuvent être réalisées sans l'octroi préalable du permis de démolir ;
· les travaux doivent être imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire ;
· les travaux doivent être effectués dans le cadre d'une opération collective de rénovation qui comporte le groupement de plusieurs propriétaires impliquant leur nécessaire participation au contrôle et à la surveillance des travaux.
Lorsque ces conditions sont remplies, les travaux de démolition, totale ou partielle, intérieure ou extérieure, sont admis en déduction des revenus fonciers et éventuellement créent un déficit imputable sur le revenu global.
En tout état de cause, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement demeurent non déductibles des revenus fonciers. Il en est ainsi même si une partie des matériaux provenant de l'immeuble démoli est réutilisée pour l'édification des façades des immeubles reconstruits afin de préserver le caractère architectural du site.
Sources
CGI, art. 31-I, b ter
Ordonnance n° 2005-864, 28 juill. 2005
Instr. 5 août 2004, BOI 5 D-6-04
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